Alle woningen in Vlaanderen moeten voldoen aan de elementaire veiligheids-,  gezondheids- of woonkwaliteitsvereisten van artikel 5 van de Vlaamse Wooncode.
Alleen woningen of kamerwoningen die niet aan de minimale kwaliteitsnormen voldoen, kunnen ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaard worden, gebouwen zonder woonfunctie (vb. fabriekspand) niet.
Deze wettelijke kwaliteitsvereisten zijn absolute minimumnormen voor alle bestaande woningen. De belangrijkste vereisten zijn:

• Minimale voorzieningen, zoals keuken, toilet, bad of douche, gootsteen en drinkbaar water
• Structurele stabiliteit van het gebouw
• Veiligheid van trappen en aanwezige installaties (gas, elektriciteit, verwarming)
• Geen vochtproblemen
• Mogelijkheid tot voldoende en veilige verluchting en natuurlijke verlichting
• Vrije toegankelijkheid

Wonen-Vlaanderen voert het technische onderzoek van de woning uit en adviseert de burgemeester over ongeschiktheid of onbewoonbaarheid ervan. De burgemeester hoort de betrokken partijen (verhuurder en bewoners) en neemt een eindbeslissing. Met een besluit kan de burgemeester de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaren.

Elke woning die door de burgemeester ongeschikt en/of onbewoonbaar is verklaard, wordt opgenomen op een Vlaamse inventaris.
Een ongeschikte woning betekent dat jouw woning minstens 15 strafpunten heeft. Die strafpunten vind je op het technisch verslag van het woningonderzoek.
Een onbewoonbare woning betekent dat de bewoning een veiligheids- en/of gezondheidsrisico inhoudt.
Als eigenaar van een ongeschikte of onbewoonbare woning is het de bedoeling dat je jouw woning zo snel mogelijk weer in orde brengt. Als de woning na een jaar nog steeds op de inventaris staat, zal je als eigenaar een heffing moeten betalen, tenzij de inventarisbeheerder je een vrijstelling of schorsing heeft toegekend.  

Alle woningen in Vlaanderen die niet aan de minimale kwaliteitsnormen voor basiscomfort, veiligheid en gezondheid voldoen, kunnen ongeschikt of onbewoonbaar verklaard worden.

Als bewoner van een ongeschikte of onbewoonbare woning kan je bij de gemeente een onderzoek tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid aanvragen. De gemeente mag ook zelf het initiatief nemen en ook andere overheden (gewest, OCMW, ...) en sociale (woon)organisaties kunnen een verzoek indienen. De gemeente moet elke klacht over woningkwaliteit of overbewoning beschouwen als een verzoek om de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring op te starten.

Het is aangewezen om de eigenaar of verhuurder van de woning eerst schriftelijk op de hoogte te brengen van de problemen. De gemeente beschikt over modelbrieven waarin de bewoner zijn klachten aan de eigenaar kan overmaken.

Onderzoek van de woning en beslissing

Wonen-Vlaanderen voert het technische onderzoek van de woning uit. De inspecteur adviseert de burgemeester over ongeschiktheid of onbewoonbaarheid van de woning.

Na afloop hoort de burgemeester de betrokken partijen (verhuurder en bewoners) en neemt een eindbeslissing. Met een besluit kan de burgemeester de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaren:

• ongeschikt: je woning heeft minstens 15 strafpunten. Die strafpunten vind je op het technisch verslag van het woningonderzoek.
• onbewoonbaar: de bewoning houdt een veiligheids- en/of gezondheidsrisico in.

Elke woning die door de burgemeester ongeschikt en/of onbewoonbaar is verklaard, wordt opgenomen op een Vlaamse inventaris.

Gevolgen voor eigenaars en verhuurders

Als eigenaar van een ongeschikte of onbewoonbare woning is het de bedoeling dat je je woning zo snel mogelijk weer in orde brengt en sancties vermijdt:

• Als de woning na 1 jaar nog steeds op de inventaris staat, zal je als eigenaar een heffing voor ongeschikte en onbewoonbare woningen moeten betalen, tenzij de inventarisbeheerder je een vrijstelling of opschorting heeft toegekend.
• Zolang de woning op de inventaris staat, rust er ook een recht van voorkoop op.
• Het verhuren, te huur stellen of ter beschikking stellen van een ongeschikte of onbewoonbare woning is strafbaar. De verhuurder kan gestraft worden met een geldboete en/of gevangenisstraf.
• Het lopende huurcontract kan nietig worden verklaard. De huurder kan het te veel betaalde huurgeld terugvorderen.
• Bij een eventuele herhuisvesting van de huurder kan de verhuurder opdraaien voor de kosten.

Meer informatie vind je in de brochure 'Uw woning werd ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaard. Wat nu?'.

Als een woning ongeschikt of ongeschikt en onbewoonbaar wordt verklaard heeft dit een aantal gevolgen voor zowel de eigenaar/verhuurder of houder van het zakelijk recht als voor de bewoner. Je leest hier alles over de gevolgen van een ongeschikt- en onbewoonbaarheid.

Meer informatie vind je ook in de brochure ‘Wonen doe je niet op goed geluk. Wat als jouw woning ongeschikt of onbewoonbaar is verklaard?’.

Waarschuwingsprocedure

Sinds 1 januari 2021 kan de gemeente bij de melding van problemen en gebreken in een woning kiezen voor de waarschuwingsprocedure in plaats van de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid. Bij de waarschuwingsprocedure zal de gemeente een bemiddelende rol opnemen tussen de huurder en verhuurder en proberen om tot een snel herstel van de gebreken in de woning te komen. De keuze voor deze procedure is afhankelijk van de kans op succes (bv. als de gebreken snel te herstellen zijn).

Nieuwe Gemeentewet

In noodsituaties gaat de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring niet snel genoeg (wachten op woningonderzoek of advies van Wonen in Vlaanderen, de betrokken partijen horen). In situaties waarbij de veiligheid of de gezondheid van bewoners, omwonenden of passanten in acuut gevaar is, kan de burgemeester zelf optreden.

De burgemeester kan in toepassing van artikel 135, §2 van de Nieuwe Gemeentewet alle maatregelen nemen die hij noodzakelijk acht, bijvoorbeeld een bevel tot ontruiming, een bevel om muren te stutten of een onbewoonbaarverklaring, zolang die maatregelen in verhouding staan tot de risico’s.

Vlaamse Codex Wonen van 2021 (Boek 3 Woningkwaliteitsbewaking)

Opgelet: burgemeesters kunnen een beslissing tot onbewoonbaarverklaring ook baseren op artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet.

GR 15.09.2021 Belastingsreglement van ongeschikte en onbewoonbare woningen